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独学で、書士は、受かる

どんな資格でも流行ってもんがある。書店では行政書士、司法書士関連が今の時代の花形資格のごとく宣伝してるが、今から受けるんじゃ時代遅れとなる。
これからの資格は海事代理士なんかがお薦め。意外と知られてないが、年収二千万位は皆稼いでるよ。

専門学校の教師って資格取って開業したものの失敗した奴らが講師やってんだよ。

管理人はおまえか

ｈｆｔ

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＞登記の仕事なんて誰でもできます。

その通りですよ。登記は独占業務じゃありませんし、やろうと思えば誰でもできます。それは税理士にしろ何にしろ同じ事です。登記も税金の計算も自分でやればいいんです。風邪ひいたら病院行かずに自分で直せばいいじゃないですか。だけど、司法書士や税理士になるために何年もかかって勉強をしているのは何故ですか？登記が簡単ならば、司法書士試験を受ける人達が、登記法を何年もかけて勉強をしているのはおかしいじゃないですか。一つの登記簿に、たくさんの権利が何重にも重なり合って出来ている場合も多々あるのに、それのどこが簡単だと言えるのか教えて下さい。所有権保存、移転なんかは簡単でしょうけどね。
登記一つで、不動産や、会社が動くんです。何千万、何億が動くんです。それを一個人が責任を持ってやる勇気ありますか？やれるならやってくださいよ。一から登記の勉強でもして。


＞どうしてこんな誰でもできるような職種に資格制度を与えて保護する必要は全くないと思います。

あなた、言っている事がおかしいですよ。保護する必要がなかったら、あなたは司法書士の元で働いているのに、あなたの仕事無くなりますよ。自分の働いている会社を潰してくれという人がどこに居ますか？


＞最近は簡裁代理権が認められて

こちらこそ本当に大笑いですよ。簡裁の仕事は下手すりゃ大赤字の理由を教えて下さいよ。どんな大失敗をすると大赤字になるのでしょうか。弁護士がやらない理由は、そこまで手を回す余裕が無いのと、少額であるためです。


＞新規開業者のほとんどは仕事がなくて１〜２年で廃業しています。

そんな事ありえません。どこに証拠があるのでしょうか。私は廃業した司法書士などほとんど知りません。あくまで、「ほとんど」ですよ。０では無いです。０はありえないでしょうから。

私は、予言者ではないのでわかりませんが、司法書士の未来は明るいとは思っていません。しかし、暗いとも思っていません。予備校に騙されて・・・も反論はしません。確かに予備校も司法書士の良い点ばかりを書いて、誇大と言えば誇大です。しかし、そんなに皆さんが言う程悪くもないです。どっちも半分ずつ信用する程度で良いと思います。
私の意見に反論があれば、またここに書いて下さい。
こんな事書いてる暇があったら勉強しろ！でもＯＫです。

＞２０６へ　とりあえず反論しときます。


＞その通りですよ。登記は独占業務じゃありませんし、やろうと思えば誰でもできます。
？？業としてできるのは不動産は司法書士、弁護士、商業は司法書士、公認会計士に
限られていますが・・

＞それは税理士にしろ何にしろ同じ事です。登記も税金の計算も自分でやればいいんです。風邪＞ひいたら病院行かずに自分で直せばいいじゃないですか。だけど、司法書士や税理士になるた＞めに何年もかかって勉強をしているのは何故ですか？
税理士のことは知りませんけど、司法書士について言えば現実を知らないからでしょう（笑）


＞登記が簡単ならば、司法書士試験を受ける人達が、登記法を何年もかけて勉強をしているのは＞おかしいじゃないですか。一つの登記簿に、たくさんの権利が何重にも重なり合って出来てい＞る場合も多々あるのに、それのどこが簡単だと言えるのか教えて下さい。所有権保存、移転な＞んかは簡単でしょうけどね。
あなたって実務経験はあるんですか？通常登記業務の９９％は誰にでもできる
定型的事務作業ですけど・・試験に出てくるような事案なんて、年間１万件ぐらい扱っていた
前の事務所でも私が知る限りほんの数件程度でしたけどね。

＞登記一つで、不動産や、会社が動くんです。何千万、何億が動くんです。それを一個人が責任＞を持ってやる勇気ありますか？やれるならやってくださいよ。一から登記の勉強でもして。
何億という物件は東京でもそんなにないですけどね・・
会社が動くというのは意味不明です。一個人はやらないでしょうが、規制緩和が進むと
銀行、宅建業者、サービサーなどに登記業務が解放される可能性は高いと思いますよ。
あと、最近は行政書士への商業登記解放運動が盛んですね。

＞あなた、言っている事がおかしいですよ。保護する必要がなかったら、あなたは司法書士の元＞で働いているのに、あなたの仕事無くなりますよ。自分の働いている会社を潰してくれという＞人がどこに居ますか？

「どうして」と書き始めて、、ちょっと日本語としておかしかったですね　苦笑
私は既に転職しましたよ。収入も大幅アップしたので早いとこ見切りをつけて大正解です。

＞こちらこそ本当に大笑いですよ。簡裁の仕事は下手すりゃ大赤字の理由を教えて下さいよ。ど＞んな大失敗をすると大赤字になるのでしょうか。弁護士がやらない理由は、そこまで手を回す＞余裕が無いのと、少額であるためです。
簡裁の案件を実際に扱ったことあるんですか？訴額の上限１４０マン円で、３ヶ月〜１年かけて
一体いくら報酬もらえると思ってるんですか？せいぜい１〜３割といったとこでしょうね。
登記だったら１週間で同じ報酬を得ることができるんですよ。ここまで書いても「下手すりゃ
大赤字」の意味がわからないのでしょうか？しかも弁護士がやらない理由が少額だってこと
まで書いておきながら・・・どういう思考回路になってるのか理解不能です（笑）


＞そんな事ありえません。どこに証拠があるのでしょうか。私は廃業した司法書士などほとんど＞知りません。あくまで、「ほとんど」ですよ。０では無いです。０はありえないでしょうか＞ら。
事実を知らないというのはある意味幸せですね。まぁ東京での話ですけど、、他は知りません。

＞私は、予言者ではないのでわかりませんが、司法書士の未来は明るいとは思っていません。し＞かし、暗いとも思っていません。予備校に騙されて・・・も反論はしません。確かに予備校も＞司法書士の良い点ばかりを書いて、誇大と言えば誇大です。しかし、そんなに皆さんが言う程＞悪くもないです。どっちも半分ずつ信用する程度で良いと思います。
＞私の意見に反論があれば、またここに書いて下さい。
＞こんな事書いてる暇があったら勉強しろ！でもＯＫです。 

報酬規定が廃止されてからというもの過酷なダンピング合戦が繰り広げられています。
昔だったらあり得ないような報酬で受けています。

あと、多くの人達が指摘している「コンピューター化により司法書士が不要になる」
についてですが、、これについては多くの人は登記が簡単になるから・・というのを
理由にされてるようですが実は問題は別のところにあります。今までは決済案件については
司法書士が決済場所（銀行等）に出向いて当事者の書類を確認してOKを出し、その後
融資実行又は売買代金の授受を行っていたのですが、それが不可能になるのです。
面倒くさいので詳細は説明しませんが、OKを出すのは法務局になるんですよ。
じゃあ、司法書士はいらないだろうという意見が今まで以上に出てくるのは必至です。
また商業登記については現在本人申請率が４割程占めているのですが、ますますこの割合は
増えることが予想されます。
他にも司法書士資格が存続できるかということについて否定的な要因は多数ありますけど
このくらいにしときます。勉強がんばって立派な司法書士さんになってくださいね。

実際の補助経験者の方が数人居られるようなので質問させてください。

司法書士に関しては、うはうは論と厳しい論の対極の意見が多いので混乱します。


実は、最近知り合いのアルバイト補助者(東京)が司法書士試験に合格して
彼曰く「年収1500万目指すには営業努力が必要だけど、国？から仕事が貰えるから特に営業しなくても年収500万ぐらい行く。」とうはうはの発言をしていました。

たしかにgoogleで検索しても開業司法書士の平均年収1500万とか出てきます。
一方で２年で廃業が多い、開業で食っていくのは難しい、といったネガティブな意見も多く見かけます。

司法書士が廃業しないように国や司法書士会みたいな所から仕事が貰えるのですか？
それとも資格を取得しても営業しないと仕事が無いのでしょうか？

＞２０８
国から仕事がもらえるというのは、各都道府県に置かれた公共嘱託登記司法書士協会のこと
を言っているのだと思います。官公署の仕事を一括受託して会員（登録司法書士）に振り分ける
のでしょうが、地域によってばらつきはあるものの年間受託報酬は５００〜５０００万円と
言ったところでしょうか・・いくら仕事がないと言ってもそれらの仕事を独占することは
できませんし、それだけで食っている司法書士はほとんどいません。仕事を貰うのにコネとか
も必要なのかも知れませんね。

司法書士の「年収」は売上のことです。そこから経費（人件費、家賃、事務機器リース代、光熱費etc）を差し引くと半分ぐらいになると思います。また今はものすごい勢いで２極化が進んでいます。平均と言うといかにも１５００万円前後の人が多いような錯覚を受けますが、実は
そうではありません。売上何億というところも結構あるのに対し、数百万程度の稼ぎしかない
事務所が３〜４割程度を占めているのが実情でしょう。

年収５００万円（売上にして１０００万円弱）ぐらいだとよっぽどこの仕事が好きなのでしたら
別でしょうが、ビジネスとしてのうまみがあるとは到底思えません。

新規開業して何のコネもなく銀行や不動産屋に営業をかけて仕事が貰える可能性はほぼゼロ
と言っても良いでしょう。提携司法書士を抱えていないところなどありません。私も営業を
やったことがありますが、不動産屋の営業マンと話すときに一番困ったのは、この仕事は誰
がやっても（どの司法書士がやってもという意味で）結果は同じであり、「売り」がないことなんです。せいぜい報酬を下げることぐらいでしょう。ただもともと司法書士の報酬は安いので
これもまた大した効果を生みません。新規開業して仕事を軌道に乗せるのはかなり困難ですね。
今、登記の仕事がない人達はしょうがなくクレサラとかやっていますが、これは弁護士の大増員で将来性はないと思われます。

＞通りすがり様

通りすがりにしては、ずいぶんとご自分の意見に執着しておられるようなので、一点だけ確認いたします。

＞＞銀行、宅建業者、サービサーなどに登記業務が解放される可能性は高いと思いますよ。

新不動産登記法では、司法書士は土地家屋調査士と並び資格者代理人として特別な地位を得ました。
登記識別情報を用いた、登記申請人自身によるオンライン申請の信頼性が確保されていませんから、権利の登記は、事実上司法書士がいないとできない実務になると言われています。

なに故司法書士以外への登記業務開放を公言しておられるのか分かりませんが、何か根拠でもお持ちなのでしょうか？
近々、新不登法については、全面的に勉強会を主催しなくてはならない立場におりますので、宜しければソースをお示し願いたし。
必要であれば法務省に問い合わせの上、真偽確認致します。

----------

私も、仕事柄司法書士の先生とお話をする機会が多く、個人的に税理士とも知り合いですから、彼らが自営業者として非常に苦労していることは良く分かります。
当然「資格をとれば万事OK」と、商売の現実から目をそらし、「士」さんの仕事を軽んじる立場には賛同できません。

とはいえ、苦労しようと努力しようと商売として全く成り立たないかのような物言いをするあなたの言は、いささか理解に苦しみます。

立派に商売している人を何人も見ていますからね。
商売にならなかったのは、あなたの関わった司法書士の方がたまたま努力不足だったのか、それとも私の知り合いの司法書士がたまたま有能な人だったのか、一体どちらなのでしょう。

まるで司法書士や税理士そのものを不要な存在のように発言することもまた、「資格取れば・・・」と同じくらい現役の「士」さんをバカにした発言と私には思えますが？

そもそも、他人にとって必ずしも快くない発言をするときに安易に（笑）など使うところが、態度としてどうなのかと思う部分もあります。
本当に真剣に司法書士を語っていますか？

司法書士の報酬ってめちゃ安いよ。俺は限られた事例しか知らないので、これしかいえないけど、例えば、3000万ぐらいの建売を売ってですな。それに対しての報酬額って、20000円ぐらいよ。半日、引渡しで拘束されてやで。ま、これは原価でして、コレに1万ぐらい加えて、建売業者が決済時に、30000万でお客に請求するわけだ。すなわち、先生、先生と持ち上げられても、実質は下請けにしか過ぎないし、主な業務である不動産の取引においても,1件あたり、こんなもんしか得ることができねぇ。

これ、マジよ。所有権の移転の登記料金しかしらないけど、こんなもんよ。もちろん、おそらく仕事のない日もあると思うしね。だから、と地価や調査士と兼業してる人が多いのだと思う。

移転登記もそれほど難しいものではないと思うよ。しつこく法務局でやり方を聞いてご覧よ。

スマン、桁間違えてる。

一件あたり、20000円ぐらいで、建売業者が、それに10000円乗せて客に請求してるって事ですわ。

韮山さんのいうことも一理あるけど、食えない司法書士もいるのも事実なんですよ。
ほとんどというか、食えてる司法書士は、土地家屋調査士と兼業してるはずです。
表示登記と保存登記両方やって、ペイする職業ではないかと思いますよ。

不動産屋だって、手間が省けるからね。

＞＞韮山さんのいうことも一理あるけど、食えない司法書士もいるのも事実なんですよ。

まぁ、それはそうですよね。

ただ一方で、謄本とるだけの仕事で相応の手数料（といっても高いわけではないが・・）が取れるケースもあるので、件数さえまとめてしまえば、一日一回法務局に行くだけで薄利多売で結構な商売になる人もいますし、その辺りは営業活動次第なんでしょう。

また、資格者代理人の手数料は、登記費用とは別に一回１０万円程度が相場になる見込みで、登記識別情報を用いた申請人自身による申請が現実的ではない状況を考えると、司法書士のビジネスチャンスは広がるように思えます。
特に、法人取引の場合では、「面識あり」の資格者代理人の存在が極めて大切になりますので、活発に活動する司法書士の中には、企業と顧問契約を結ぶ人が現れてくる可能性も大いにあるだろうと感じています。

これらの好ましい状況に至る司法書士は、当然営業活動に汗した人だけだから、先生方が非常に厳しい仕事をしていることは良く分かります。

ただ、資格を取った後もがんばり続ける人には、相応のリターンはちゃんとあるのではなかろうかと、そういうことが言いたかっただけです。
ベルエポックさんが不快に感じられるような物言いをしてしまっていたとしたら申し訳ありませんが、私としてはそういう意図ですのでご了解頂けると幸いです。

いやいや、私は単なるとおりすがりです。韮山サンのおっしゃられるとおりです。要するに営業力なんですね。これは。資格だけではなかなか望むような収入を得ることは出来ないですよ。逆に、営業力のある司法書士なら、どっかのマンション業者に取り入って、ガンガン儲けることもできるわけなのですよねー。実際は難しいと思うけど。

＞韮山さん

私が、「通りすがりの補助者」です。

資格者代理人という言葉が何回か出てきていますが、それは本人確認情報のことを
おっしゃっているのでしょうか？登記識別情報を提供できないときは司法書士等の
有資格者が作成した本人に間違い無い旨の書面を提出することで事前通知を行わずに
済むわけですが、、実はこの制度、法改正を行う際、司法書士会が自分達の将来を
危ぶんで強引にねじこんだとのことですね。ただ改正直後はそれなりに利用されていま
したが、現在では金融機関等はほとんど事前通知で対処しており、決済案件も公証人の
私署証書認証制度を利用する方が増加しており、司法書士の本人確認制度を利用するのは
減少傾向にあります。あまりにも値段が高いのが理由の一つです。

オンライン申請において司法書士の存在意義がなくなるというのは次の理由によります。

書面申請では、印鑑証明の印影や権利証の受付番号のチェックなど司法書士がその場で
手にとって目で見て確認できたわけですが、オンライン申請になると登記識別情報の
有効性確認や電子署名の秘密鍵など司法書士自身がそれが正しいかどうかの判定ができなく
なります。それらが正しいものであることを証明するのは法務局になるわけです。
ですから、決済の場において、書面申請の場合だと司法書士が「書類は整っていますので
決済して下さい」と言えたのが、オンラインになると「法務局が有効だと言ってますので
決済して下さい」と変わるわけです。実際にはそんな他人任せのような発言はしないと
思いますが実質上自分で判定することは不可能になるのです。しかも電子認証については
決済前に申請情報を提出して法務局からの回答を待つことになります。
こういう決済方式になると専門家は不要だという結論が出てきてもおかしくないと思いますが・・登記申請書自体はちょっと勉強すれば誰でも作成できます。まだ現在はオンライン申請といっても穴埋め方式で登記申請書を作成していく（それなりに知識がないとできない）ようですがこういった使い辛さについては今後急速に改善されていくと思います。そう遠くない将来に
おいて、オンライン申請をしようと思ったら、例えば画面に表示された不動産謄本（登記情報）
を見ながら、所有権移転ならば買主の表示を記入し、売主については該当する順位の所有権登記をワンクリックするだけで良くなるようなシステムができると思います。一括申請ができるかどうかの判断など全く無意味になります。担保権の抹消ならば９割以上が間違いなく自分達で、又は銀行がサービスでやるようになるでしょう。設定にしても銀行が本部に登記部門を置いて
自分達でやるようになると思いますよ。

他業者への登記業務開放は行政書士の例をとってみると十分あり得ます。ここでは述べませんが
調べてみてください。

業界を知らない人はどうも司法書士のことを過大評価している傾向がありますね。
逆に過小評価している人達も多いですが・・
あと試験勉強を頑張っている人達はやたらと、登記は複雑とか、対抗要件だの、権利の保護だの
聞いていて恥かしくなるような熱い発言をされる方が多いですが、実際に実務に携わってみると登記なんてどうでもいいということが嫌というほど分かると思いますよ。
知り合いの司法書士さんにいろいろと話しを聞く機会が多いのかも知れませんが、彼らが
私のような本音をぶちまけるはずないじゃないですか。みんないいとこを見せようとしますよ。

なお、どうでもいいことですが、私が以前１０年間勤めていた事務所（司法書士法人）は
年間売上３億近い、かなりの大事務所でしたよ。稼いでいる司法書士＝りっぱな司法書士とは
言えませんがね・・

>通りすがりさん

ご回答ありがとうございます。

>>資格者代理人という言葉が何回か出てきていますが、それは本人確認情報のことを
おっしゃっているのでしょうか？

その通りです。
ちなみに、「資格者代理人」という言葉は、新不登法では本人確認の中核としていろいろな場面に登場する重要な概念です。
本職としておられた時期がおありならこの言葉くらいはご存知でないとおかしいと思うのですが・・

具体的には「司法書士・弁護士・土地家屋調査士」を指すと、法務省役人が国会で答弁しておりますから、現状これ以外の業態の者が資格者代理人となることは実務として認められていません。
司法書士会か土地家屋調査士会の証明書がなければ「資格者代理人」として活動することはできない訳で、司法書士の存在は新法か非常に大きなものとなりました。
この点はまさにあなたの仰る通り「自分達の将来を危ぶんで強引にねじこんだ」訳ですが、それ故に、がっちりと「資格者」の特権が確保されています。

>>現在では金融機関等はほとんど事前通知で対処しており、

これは、具体例に接した上でのご発言でしょうか？
各種法律系雑誌（きんざいや商事法務の出版による）においては、事前通知制度の弱点として、必ず郵送による本人の住所地の所在確認が行われ、時間がかかることが挙げられております。
勿論、制度としてある以上、利用が全くないというところまではいかないでしょうが、ほとんどの売買、抵当権登記等は、契約後即登記が為されなくてはならないという、同時性が強く求められるので、ビジネスユースとして事前確認制度を使うことは（特に金融機関では）皆無に近いであろうこと指摘されています。
この点については、金融機関代表として当時住友信託銀行支配人であった駿河台大学天野教授が、雑誌に寄稿していますのでご確認いただくことは可能かと思います。
先日平成電電の監督委員ともなった、弁護士も金融機関担当者向けセミナーで同様の説明を行っております。
私自身としても、4大銀行の動きは非常に気になりますので、相応にネットワークを張って各銀行が使用するフォーム等の入手に努めていますが、事前通知制度を利用したとの話は一件も聞きません。
従って、金融機関が「ほとんど事前通知で対処」というのは、まずあり得ないというのが私の考えです。

尚、私自身の業務の場合ですと、やなり「事前通知」を使うわけには行かないとの会社の方針に従い、ただちに出入りの司法書士が、役員と面談し「面識あり」の記録を作ってもらっております。
司法書士による「資格者代理人」本人確認に備えたもので、スピードを重視する現代の担保実務において、これは避けられない問題です。


>>設定にしても銀行が本部に登記部門を置いて自分達でやるようになると思いますよ。

オンライン申請が完全に浸透すると言う前提でいうならば、遠い将来そうなる可能性は、わずかながらも確かにあります。
（もっとも、専用端末自体事実上司法書士に独占されている現在の状況、先行してオンライン指定庁となった高崎法務局の混乱の噂を聞くにつれ、その道のりの険しさを感じますが・・）
しかし、登記識別情報の扱いが実務としては非常に難しい。

旧来の紙ベースの権利証（登記済証）であれば、その書類自体を奪われないよう管理すればよいだけのことでしたが、所詮パスワードに過ぎない識別情報は、オンライン申請の画面、あるいは書面申請した場合の紙ベースの通知書を盗み見られ、メモをされたり暗記されたりするだけで、容易にそれを奪うことができるようになりました。
旧来同様、この事態に法務局で不正な登記が行われないよう、本人確認の制度があるわけですが、やはり万全はあり得ず、紙ベース権利証の場合と比べ、「権利を奪われたことに気づきにくい」こともまた強く懸念されています。
法律はよくできたもので、これに対しては、登記識別情報の不発行、あるいは失効の制度が用意されています。
従って、特に情報管理に不安のある高齢者を中心に、担保提供者・売主が識別情報を初めから持っておらず、実務としては契約との同時性を持ったオンライン申請が事実上不可能というケースが多くなるはずです。

オンライン申請は、実際にはほとんど普及しないのではないでしょうか？


＞＞実際に実務に携わってみると登記なんてどうでもいいということが嫌というほど分かると思いますよ。

何か深い意図があって仰っているなら、それをご説明いただきたいところですが、もし額面通りの意味で仰っているとすればあり得ない話です。

私は未だかつて、未登記の抵当権で保全に成功した例というのを一度として聞いたことがありません。
実際の担保力との兼ね合いにおいて、既に過大な担保を必要としない他の抵当権者からの一部譲渡や順位変更など、登記費用面まで含め、綿密な保全策を立てることもしばしばです。
あるいは、あなたは単に登記をする立場で、実際に自分（自社）のお金が回収不能になる状況ではなかったので「どうでもいい」と思ったのかもしれませんが、債権者にとってはそうは行きませんよ。

債権者は、自分の権利を守るために担保権者となるし、担保を守るための対抗要件を必要とするのです。

（動産登記あたりだと、確定日付で第三者対抗要件になるので、登記を「どうでもいい」と思うケースがあるかもしれませんが、レアケースですね。）

訂正）
高崎法務局→上尾法務局

>218
　さいたま地方法務局上尾出張所でしょ。

通りすがりの補助者です。

>>現在では金融機関等はほとんど事前通知で対処しており、
＞これは、具体例に接した上でのご発言でしょうか？

そうですよ。本人確認情報書面の作成をするにあたり銀行の支店長を事務所に呼びつける
のは問題外ですが、司法書士自らが銀行に出向いていくといっても担当者は相当嫌がります。
よく考えてみてください。本人であることの確認ですよ。銀行相手に（実務上は支配人又は
権限を与えられた支店長クラスの人間）そんなこと確認しても無意味だと思いませんか？
銀行も司法書士もみんなばからしいと思っているのですよ。各種法律雑誌・・・の話ですが
全く実務を理解していないと言わざるを得ません。確かに最初の頃は上記のようなことを
やって本人確認情報を作成していたのですが、今ではあまりのばからしさにどこもやって
いませんよ。前にも述べましたが本人確認情報を利用する人は減少しています。事実です。


登記識別情報についてですが、確かに理屈上はご指摘のようなことが懸念されるのですが
実務上の取扱いについては今までの登記済証と大して扱いは変わりません。司法書士は
識別情報が付された書面（目隠しシールが張ってあります）を受領したら、それを剥がさずに
そのまま依頼者に返却します。所有権の権利証であれば表紙（既にそれ専用のものが市販
されています）をつけて返します。担保権の場合は番号さえ分かれば簡単に抹消できてしま
いますが所有権の場合は実印＋印鑑証明が必要なので情報（番号）が漏洩しても悪用は
難しそうですね。もっともそういうことをする人間は識別情報になろうがなるまいがやり
ますから。

オンライン申請は数年のうちに普及するとは思えませんが、諸外国ではそれが普通になって
いることを踏まえると最終的には普通に行われるようになると思います。そうなったら
本当にピンチですね。そういう訳で現在では、これまでのようにただ単に登記手続を行う
事務屋ではいけないということで、契約時点から当事者に関与していこうとする動きも
みられます（エスクロー）。ただ実際には司法書士がエスクローを行っても、それで報酬を
とることはできないというのが難点です。不動産業者がそれに似たことをサービスでやって
いるケースは結構見られますね。

＞私は未だかつて、未登記の抵当権で保全に成功した例というのを一度として聞いたことがあり＞ません。

それは単に自分の所しか見ていないからだと思いますが・・・私は特にサービサー業務を中心
にやっていましたが不良債権がらみの案件だと未登記担保権（設定、移転等）は結構ありましたよ。

それと登記がどうでもいいというのは、担保権者が抵当権の設定を受けて未登記のまま放置しておくとかいう話ではありません。前述したように未登記のものもあるのは事実ですが、一般的
に考えれば、それが危険なことだというのは当たり前です。説明しだすとあまりにも長くなるので省略させていただきます。すみません。

＞実際の担保力との兼ね合いにおいて、既に過大な担保を必要としない他の抵当権者からの一部譲渡や順位変更など、登記費用面まで含め、綿密な保全策を立てることもしばしばです

この記述はちょっと意味がわかりませんが、、一部譲渡というのは抵当権のみの一部譲渡ですか？・・ほとんど利用されていませんが・・

あと、規制緩和推進委員会だか何だかが、再度司法書士連合会に行政書士等に商業登記を解放するように働きかけているようですね。これで３度目です。前回は何とか退けることができたのですが、前回の話では「今度また来られるとどうなるか分からない」ということでした。
商業登記が他資格者へ開放されるとかなり痛いですね・・・
私にとってはどうでもいいことなのですが・・

＞218さん

失礼。訂正感謝します。

＞220通りすがりさん

＞＞本人であることの確認ですよ。銀行相手に（実務上は支配人又は
＞＞権限を与えられた支店長クラスの人間）そんなこと確認しても無意味だと思いませんか？
＞＞銀行も司法書士もみんなばからしいと思っているのですよ。

私の勤務先でも、「形だけですから」と面談が行われたそうです。
極めてセンシティブな部分ですから、どこまで具体的に話すか難しいところですが、品川区周辺においては既に周囲の4大銀行全ての支店長と面談を終えたところもあります。
現状、少なくとも大手銀行において面談を忌避して事前通知のような冗長的手続を採用したと言う話は全く聞いた事がありません。
みんな、ばからしいことは重々承知の上、それでも法律に定められているから已む無くやっているというのが私の目に映る現実です。

もう一つ付言すれば、現在不動産上に存する権利の大半は旧法下で登記されておりますので、大半は紙ベース権利証による本人確認が為されておりますので、事前通知・資格者代理人とも制度が想定するほどの件数実例が観測されるには至っておりません。
（面談についても、「あくまで事前のものとして」各事業所が粛々と進めている）

＞＞本人確認情報を利用する人は減少しています。事実です。
と強く主張できるほど、制度は歴史を刻んでいないはずですから、今の時点でこれを「事実」として発言されることに一種恣意性を感じざるを得ないことは指摘しておきます。

＞＞私は特にサービサー業務を中心にやっていましたが不良債権がらみの案件だと未登記担保権（設定、移転等）は結構ありましたよ。

サービサーとしての特殊環境（回収専業）のことを取り上げて、前向きな取引の担保として不動産を期待する事業者の話と混同してしまうのはどうかと思う部分もあります。
確かに、取引の力関係の事情もあり、登記留保のまま放置せざるを得ないケースもないわけではありませんし、不動産以外でも、法的には弱いと知りながら通知型（未登記）で取得する債権譲渡担保というものもある程度発生を避けられないのは確かです。
そして、倒産後のメインバンクとしての支援、ないしは主要納入業者としての振る舞いを条件に管財人等と交渉し、対抗要件具備のない債権譲渡担保の一部が回収可能となることも事実です。
（その意味では、不動産抵当権もある程度回収できた例もあるのかもしれませんが・・）

しかし、銀行も商社も、それぞれ前向きな融資、商品売買を行うことが本来の業務であり、回収のネゴに多大なエネルギーを裂くというのは好ましいことではありません。
極端に言えば、特に難航する交渉事がサービサーに回されるわけで、「ネゴが仕事」のサービサーと、「ネゴ自体回避する」ことを求められる通常の債権者の立場は異なるのが当然。

どちらがよりスタンダードなのかというところを押さえた上でのご発言に勤めていただければ、理解しやすいと思います。

今年の行書は、2％に突入らしい。なんでもADR？（裁判外の和解書類作成権？）のため地位を上げるため難かしているらしい。それで調べたところ､昭和４８年頃の行書の合格率は57％でした。普通免許並

以上を勘案すると、行政国家に向うため行書の仕事がふえそうですので、人気があると思うさらに、楽で、まあまあの仕事、取れる人は取ったほうがいいみたい

司法書士でも飯食いづらいのに、行政書士で食えるのかね？

それとも難易度に逆転現象が出てるのか？？？

逆転はしていない。が、この人気はなんだ？宅建の２ブンの1の受験者数。たぶん楽でそこそこ稼げる資格と一般人がきずいている証拠かも？
　ここにいるニートパラサイトフリーターはいわゆる無資格者です。なにをやってもながつずきするはずがありません。最下層の扱い低賃金なのですから

>韮山さん

>現状、少なくとも大手銀行において面談を忌避して事前通知のような冗長的手続を採用したと
>言う話は全く聞いた事がありません
あなたがどういったところにお勤めなのかはっきりとは分かりませんが、登記実務に頻繁に
関わる部門で働いていることだけは文面から推察できます。ですが「聞いたことがない」と
言われても、それは単に世界が狭いだけとしか言えません。関連業者とも交流はあるでしょ
うが、数多くの金融機関と関わっていた人間が事前通知を採用するケースが増えていると
言っているのに対し、自分の見聞だけを根拠に間違っているとはどういうことでしょうか？
私がウソを言っているとおっしゃるのでしょうか。事実だから事実と申し上げているのですが・・
一つ疑問に感じたのですが、金融機関に対して事前通知を行うとはどういう登記が申請された場合か理解されていますか？


＞もう一つ付言すれば、現在不動産上に存する権利の大半は旧法下で登記されておりますので、＞大半は紙ベース権利証による本人確認が為されておりますので、事前通知・資格者代理人とも＞制度が想定するほどの件数実例が観測されるには至っておりません。
＞（面談についても、「あくまで事前のものとして」各事業所が粛々と進めている）

ということは、オンライン申請が定着すれば識別情報不発行制度を採用する申請人が増える
ということですか？今のところオンライン庁に申請した抵当権設定登記などについては、これまでの登記済証と同様に識別情報を発行してもらい、それが付された書面を銀行に返却していますよ。所有権に関するものだったら、不発行はまずあり得ないと思いますが。
それと「面談についても」とありますが、これは何のことでしょうか？教えてください。

＞通りすがりさん

＞＞金融機関に対して事前通知を行うとはどういう登記が申請された場合か理解されていますか？

事前通知の使い方について、根本的な誤解があるように見受けられます。
恐らくは、法務局側がなんらかの疑いを抱いたときにする文字通り確認の意味での事前通知を、強く念頭に置かれているようですが、私が申し上げているのは、資格者代理人によるのと全く同列のレベルの事前通知であって、あくまでも現在の権利証に代わる、通常ベースの手続の話です。

1.登記識別情報、2.事前通知、3.資格者代理人（または公証人）

という３つの同レベルの本人確認手段があるなかで、好き好んで事前通知を選択するような酔狂な人がいるのかどうかという話であって、「どんな登記が行われた場合か」を論じるところではありません。
その点での議論となれば、果てしなくレアケースの回収に取り組んでおられたあなたは、法務局判断で有無を有無を言わせず事前通知をされてしまうケースというのを、たくさん知っておられるのでしょうが、私のように、ごく通常の保全手段として登記を捉えている者からすれば、「そんなことは関係ない」。
換言すれば、「疑われるようなケースを作ってはいけない」ということで、法務局側のイニシアチブで本人確認手段を指定されるような、いい加減な仕事をするな、ということにもなります。
（逆に言えば、サービサーのお手を煩わすような仕事は、そこがいい加減な仕事ばかり・・。　あなたの手元にあった仕事ばかりを見ているとスタンダードが見えなくなる事情が分からないわけではありませんが。）

私の論点においては、本人確認手段を選択するのは登記申請者であり法務局ではありませんからその点は大前提としてご理解ください。

--------------

＞＞オンライン申請が定着すれば識別情報不発行制度を採用する申請人が増えるということですか？

ちょっとご質問がおかしくありませんか？
（私の誤解であれば申し訳ありませんが・・）
まず、識別情報については、オンライン申請でなく書面申請によった場合でも、あなた自身がなされたように、紙ベースで識別情報が発行されます。
従って、オンライン申請の定着云々は、不発行制度採用者の増減には全く関係ないと言うのが私の立場です。

221で私が述べたのは、これまでにあなたが処理された登記の中で、新法になってから取得した所有権・担保権を変動させるものは、ほとんどなかったはずだ、ということです。
旧法下で取得された権利を変動させる場合では、現在でも旧来通りの権利証による本人確認ができますから、事前通知も資格者代理人も不要。
よって、「資格者代理人が減って、事前通知が増えている」というような事実が確認できるような状況には、初めからないということです。
「増えるか減るか」はこれから時代が判断することであって、さも見てきたようにこれらの統計的数量を語ることは、極めてナンセンスと感じます。

＞＞「面談についても」とありますが、これは何のことでしょうか？

多くの事業所においては「いつ資格者代理人による本人確認が必要に迫られても大丈夫なように」面談を行っていますが、上述の通り旧法下の権利については旧来の本人確認で手続が進みますので、面談記録を元に実際に登記を行うという場面がさほど多くはないということです。


＞＞ですが「聞いたことがない」と言われても、それは単に世界が狭いだけとしか言えません。

そうですか？
私には、あなたの発言の方が狭く感じます。

＞＞関連業者とも交流はあるでしょうが、数多くの金融機関と関わっていた人間が事前通知を採用するケースが増えていると言っている

では、具体的にどれくらいの数の金融機関と関っておられるのですか？
また具体名は出せないまでも、どのようなポジションにある金融機関の、どのような部署のどの程度の職責にある人と対応した結果なのでしょうか？

＞＞自分の見聞だけを根拠に間違っているとはどういうことでしょうか？

どういうことと言われましても・・

反問致しますが、例えば今年１１月以降の３大銀行中２つ、及び、7大商社の一角とその全グループ企業が、その担保取得に際して資格者代理人による本人確認を検討しているとしたら、それは「狭い」話なのでしょうか？
本社にいて、他社の状況をにらみながら旗を振る立場にいるのが他ならぬ私です。

先ほどは「具体名は出せないまでも」と申し上げましたが、出せるようなら出していただきたい。
早速に来週にでも問い合わせて、どういう存念でその会社がそのような手段をとっているのか、詳細に調査いたします。

＞226修正

失礼、若干言い過ぎました。
さすがに、何の縁もゆかりもない会社に対していきなり問い合わせはできませんね。
問い合わせの件は、「可能な相手であれば」に訂正いたします。

しかし、何の調査もしないわけにはいきませんので、何らかの側面調査を検討いたします。

＞韮山さん

一つ不思議に思うのですが、どうしてあなたは、で司法書士又は司法書士制度をそこまで
強く擁護する立場に立っていらっしゃるのでしょうか？司法書士を目指しているのですか？
私はけんかするつもりはないので、さっと聞き流しておけばよいと思えるのですが・・

ただ、文面だけを見ると新不登法について若干誤解されていると思われるので
一応ご指摘させていただきます。

資格者代理人による本人確認情報が必要となるケースは、そこの登記所がオンライン指定庁
か否かというのは関係ありません。共同申請方式による登記を申請するにあたり、登記義務者が
登記済証又は登記識別情報を提供できない場合です。
ですから、私が金融機関に対し事前通知を行うというのは金融機関が登記義務者となるような
申請、すなわち担保権の抹消、移転登記をする場合の譲渡人、根抵当権の極度額減額、
元本確定、順位変更登記（これは正確に言うと義務者ではありませんが）などをさします。
したがって担保権取得という記述がありましたが、この場合は所有者が権利証又は識別情報を紛失、不発行等により提出できない時に所有者に対し事前通知を行うのです。事前通知に代えて本人確認情報書面を提出するのなら、書面作成にあたっては当然ですが所有者本人に対して面談を行います。担保権取得（抵当権設定等）の場合は単発であれば事前通知を行って所有者よりハガキ（旧法下で言う保証書のはがきのようなもの）が法務局に到着し正式に受理された時点で
融資を実行すれば良いと思いますが、売買を伴う連件申請（買主に対して融資を行う）
の場合は事前通知は難しいですね。

金融機関が登記済の認証印が付された担保権の設定契約書を紛失することは極まれですが
多いのは完済されたのでそれを所有者に返還したところ、抹消登記を行わずに放置しておき、
いつのまにか登記済証（設定契約書）を紛失してしまったというケースです。
所有者がその物件を売ろうとした場合は、移転登記をする前に担保権の抹消登記を行う
ことが不可欠ですが、そうした場合にも一応登記義務者である金融機関に対し本人確認を
行わなければいけないということは実質上全く無意味であるというのは誰でも理解できる
ことでしょう。そういった理由で事前通知を採用した方が得策であるということで、実際
そういった方向に急速にシフトしていっているのですよ。もし法務局からのはがきが
紛れてしまい期間内に提出できずに形式的に買主が担保権を引きうけることになっても
再度抹消登記申請を行えば良いですから、さほど問題はありません。

＞多くの事業所においては「いつ資格者代理人による本人確認が必要に迫られても大丈夫なよう＞に」面談を行っていますが、上述の通り旧法下の権利については旧来の本人確認で手続が進み＞ますので、面談記録を元に実際に登記を行うという場面がさほど多くはないということです

上記記述もやや意味不明です。事業所とは各登記所を指しているのでしょうか。
「旧法下の権利については旧来の本人確認で」とは？

＞＞オンライン申請が定着すれば識別情報不発行制度を採用する申請人が増えるということですか？
＞ちょっとご質問がおかしくありませんか？

確かにおかしいですね。正しくは「オンライン指定庁が増えれば」です。オンライン指定庁でも
初めての登記申請を行う場合は従来の登記済証を所持していれば当然それを提出すれば良いの
ですが、識別情報不発行とすると次にその権利に関する登記を行う場合（あくまで不発行を
希望した申請人が登記義務者として申請する場合）は必ず本人確認情報又は事前通知の選択を
迫られるわけですから。

あと、法務局が本人確認として面談をするというのは登記済証又は識別情報を提出していようが
いまいが関係ないのですが、実際にその権限が行使されたという例は聞いたことがありません。
添付書面が明らかに偽造であるといった場合には発動されると聞いていますがその判断基準は
定かではありません。

以上で大体誤解が解けたかと思いますが、、、
ちなみにこれまで事前通知を行った金融機関は（私が担当したケース）三○○友、み○○、
U○○、他信金３社程といったところです。移転登記が１件、他は全て抹消でした。
あと、本人確認情報書面の作成は司法書士費用が別途加算されます。担保権の場合は
大体３〜５万円、所有権の場合は８万円〜１５万円が相場です。このことも本人確認・・
が嫌われている理由の一つです。公証人の私署証書認証は５０００円程度で済みますので
これからは、こちらの方を有効活用するケースも増えると思われます。

久しぶりに新しいホワイトカラー予備軍の補助者さんを見つけました。あなたは、行政書士なのですか？随分詳しいようですけど？（本文がながいので､飛ばし読み）

＞＞そこまで強く擁護する立場に立っていらっしゃるのでしょうか？

税理士についてのスレでの過去の私の発言等をご参照頂ければ分かるはずですが、私は「士」業を擁護するつもりはないし、むしろ資格を取ることのみで無条件の明るい未来を吹聴する向きには、強くけん制をしてきたつもりです。
どのような職種であれ、自ら全責任をもって経営する自営業者である以上、通常の中小企業同様破産に至るようなケースはどうしても発生します。
税理士であろうと司法書士であろうとそれは例外ではありません。
「士」業であれ、通常の社長同様資金繰を心配しなくてはならないし、あなたが仰るようなたくさんのリスクファクター、とりわけ競合他業態との競争に打ち勝つ営業力を求められることも確かです。

しかし、規制緩和で厳しい立場に追い込まれているのはなにも司法書士だけでしょうか？
どんな職種であれ、正に同じように大変なのであって、司法書士の価値だけを狙い撃ちにして無価値な存在のように発言し続けるあなたの発言に、人間として嫌悪感を感じていることは否定できません。
恐らくは、多くの方も同じようなことを思っておられるからこそ、経験者であるはずのあなたの意見を拝聴しようとする司法書士志望者がこのスレにはほとんどいないのではないでしょうか？

以前あなたは、このスレ全体を評したと思われるご発言の中で、司法書士の「過大評価」と「過小評価」があると仰いましたが、果たして真剣に司法書士を目指しておられる方に対する「建設的な評価」というものを、あなた自身はされたことがあるでしょうか？
私から見れば、あなたの発言は全てが司法書士の存在をおとしめるものであり、必要以上の過小評価だと思っているから、執拗に意見を申し上げております。
「過小評価」もあると認めながら、司法書士に対し全く認める部分がないあなたの発言内容には、立場の一貫性がないので、その裏に非常に強い恣意性を感じるということです。
私自身は、別に司法書士を目指すつもりのある人間ではないし、特段司法書士の商売がうまくいって欲しいとも思っていませんが、特定の誰か（この場合は司法書士）に対し、恣意的な悪意が向けられている雰囲気を感じたら、普通は生理的嫌悪を感じるのが自然と思います。

-------------------
＞＞事業所とは各登記所を指しているのでしょうか。

私には、登記所はお役所にしか見えずなんらかの「事業」をやっているようには思えません。
どのような基準で「事業所とは各登記所」と発想されたのかが私には全く理解できません。

「事業所」とは、登記申請者となり得る、主に法人の事業者を指しています。

従って、
＞＞法務局が本人確認として面談をする
事態を想定しての発言は、私としては行っておりません。

-------------------
＞＞「旧法下の権利については旧来の本人確認で」とは？
については、
＞＞金融機関が登記済の認証印が付された担保権の設定契約書を紛失することは極まれですが
＞＞多いのは完済されたのでそれを所有者に返還したところ、抹消登記を行わずに放置しておき、
＞＞いつのまにか登記済証（設定契約書）を紛失してしまったというケースです。

私が言いたいのはそういうことですよ。
つまり、登記済証の紛失は、書類管理が事業会社に比べ万全の金融機関においては特にレアなケースであり、旧法下で設定された権利については、所有権にしろ抵当権にしろ紙ベースの権利証・登記済証がありますから、それをもって申請人が本人であることの確認としているはずです。
（これは、オンライン指定庁であっても変わりません。）

本人確認手段として、資格者代理人と事前通知のどちらを利用するかの判断を迫られる機会そのものがまだ少なく、「事前通知が増えてきた」などと判断するサンプル数があるというのがまず疑問です。
一体いつごろから事前通知が増えてきて、現状何対何の割合で事前通知が増えてきているのか、そのあたりを私に納得させてくれるだけのデータは、全くお示し頂いていないように思います。

＞＞三○○友、み○○、U○○、他信金３社程といったところです。移転登記が１件、他は全て抹消でした。

成る程。
挙げて頂いたうち都銀３行については、支店長による司法書士との面談が観測されていますので、全体としての統一が図られていないと考えるのが自然ですね。
どちらがトップの方針であるのかは、引き続き調べてみることに致します。
センシティブな回答、ありがとうございました。
いずれ、前出法律関係雑誌にも、各行対応状況についての特集が組まれるでしょうから、その際確認させて頂きます。

＞＞本人確認情報書面の作成は司法書士費用が別途加算されます。担保権の場合は大体３〜５万円、所有権の場合は８万円〜１５万円が相場です。

私も、司法書士より担保権3万円、所有権10万円を提示されています。
決して安いものではありませんが、取り分け商社の場合、銀行ほど簡単に担保を徴求できるわけではありませんから、偏頗行為否認の危険を冒しながらの駆け込み、緊急保全用の担保といったことが多くなります。
時間はカネで買えませんので、コストが高いというだけで登記の同時性を捨てることはできません。

少々語弊のある言い方ではありますが、解除などどうでも良いのです。
自らの債権を保全するため、これから設定することが、多くの債権者の期待するスタンダード。
この立場をご理解頂ければ、サービサーの業務経験だけをもって司法書士不要論を論ずることの無謀さはご理解いただけるものと思います。

>韮山さん

＞少々語弊のある言い方ではありますが、解除などどうでも良いのです。
解除などどうでも良いのですか？じゃあ今までの議論は一体何だったのでしょうか。
解除＝担保権抹消の時こそ金融機関に対して事前通知を行うか、本人確認情報書面を
作成するかが問われてくるんですけどね。それと、私は全て事前通知で対処可能だと
は申し上げておりません。難しいと思われるケースも挙げていますからもう一度ご確認
下さい。

＞本人確認手段として、資格者代理人と事前通知のどちらを利用するかの判断を迫られる機会そ＞のものがまだ少なく、「事前通知が増えてきた」などと判断するサンプル数があるというのが＞まず疑問です。
改正直後は登記済証がない場合は必ずといっていいほど「本人確認」で対応してきました。
しかし３ヶ月程経過したころより、面識がある場合や相手が金融機関など身元が確実な
相手に対し、わざわざ時間を割いて、費用を負担してまで「本人確認」をすることは無意味
であるとの声が出始めてきたのです（相手方だけでなく司法書士からも）。
サンプルなどとっていませんが、現在では金融機関に対し本人確認をするケースは極稀だといっても過言ではありません。本人確認をするというのは言いかえれば
「あなたは事前通知制度を使った場合きちんと法務局に対しハガキを返送して
くれるかどうか疑問だ。信用できないので本人確認をします」ということなんですよ。

あなたが私に執拗に絡んでくる理由はわかりました。ちょっと私の人間性について誤解され
ているようですので真意を明らかにしたいと思います。
私は別に掲示板を荒らすのが目的ではありません。それはわかっていると思います。
そして司法書士や司法書士制度に対し恨みや妬みなどを持っているわけでもありません。
現在においては社会に必要不可欠な制度だと思います。ただあと１０年後はかなり危うい
状況だと言えるでしょう。もっとも、それは他の士業についても言えるとは思いますが、
私が知っている士業はこれだけ（厳密に言うと行政書士についても大体のことは
知っています）ですから他のことについて触れるつもりはありません。

ところでこの掲示板のタイトルは何でしょうか？「行政書士と司法書士　取得すれば・・」
ですよね。このような疑問を持っている方はかなりの数いらっしゃると思います。
そして、この質問に関する答えはノーときっぱり言い放ちたいところですが、中には食って
いける人も極少数ですがいるにはいますので、、「かなり否定的」といった回答にしたい
と思います。ですが、これから勉強を始めるという人にたいしては１００％ノーです。
そもそもこういったスレを立ち上げる人や興味を持ってそれを見る人は
「資格をとれば一発逆転」のような発想をされている方が多いように思えます。そういった
方達に対して警鐘を鳴らしたいだけなのです。このような発想に至る方がこれほどまで
増えてしまう一番の要因は資格予備校の誇大広告です。前の事務所でも、同じように
司法書士に対して幻想を抱き、すばらしい前職や経歴を捨ててまでこの世界に入ってきた
ものの厳しい現実を思い知らされ業界を去って行くといった人達を何人も見てきました。
客観的に見れば本当に悲惨です。誇大広告に惑わされ真実を見ぬく力がなかったため
自業自得と言えばそれまでですが、外部の人間が本当のことを知ることはほぼ不可能です。
仕事を辞めてこれまでの貯蓄を切り崩して受験勉強に専念する人もいます。まぁ受かれば
（精神的には）それなりに救われますが、それまでに費やした金、時間を回収することが
できる人間は極一部に限られます。多くの人はそこまでしても受からずにただ無駄に金と
時間を浪費してしまう結果になってしまうのが現実です。武士は食わねど・・的な考え方で、
本当にこの仕事に興味があるという人なら何も言いませんが、食っていけないほど貧乏してるのにやりがいを見出せることができるというのははなはだ疑問です。

だから敢えてこの業界の暗い側面を強調しました、というか事実なのですが・・
そこまで分かってても、やはり自分は司法書士を目指したいというのであれば全く口を
挟む余地はありません。そういえば試験に受かって初めて埼玉訴訟（弁護士は登記業務が
できるということが明らかになった裁判）のことを知ったという方もいました。
なお、司法書士の新人会員の７割は資格の存続等、自分達の将来に対し不安を持っているとの
アンケート結果もあります。多くの人が受かって初めて現実を知ったと言っています。

上記及びこれまで書いてきたことについては何の脚色もありません。何度も言いますが
すべて事実です。「それでもあなたは司法書士を目指しますか。」
ということを書きたかったのです。
最後に、行政書士については商業登記が解放されたら生き残る道はあるでしょうが、
このままでは名称独占のみの資格になることはほぼ確実でしょうね。

　高度な話をしているところ、素人が入ってきてすみませんが・・・
　司法書士の業務のうち、書類をつくるのは最後の段階であって、
そこに至るまでの調査とか相談とか、いろんなことが、不動産登記でも
商業登記でも簡裁代理でもあるのでは？　そんなに簡単に、司法書士の仕事
がなくなるでしょうか？
　埼玉訴訟は、たしかに司法書士にはショックだっんだろうけど、その後
弁護士が登記分野に進出してきてるとも聞かないし。
　資格予備校に踊らされているのは事実、その通りだと思いますけど、
それだけで毎年２万人も、合格率２％の試験に殺到しますかね？
　私の周囲にはクレ、サラ、ヤミ金被害の相談活動をしている弁護士さん、
司法書士さんがけっこういまして、よくつきあいがあるんですけど、
お互いに仕事は住み分けできているように思いますけど。

　あ、私は以前司法書士試験をめざしていた脱落組で、いまは普通の勤め人
です。あんな難しい（というか、登記官とのルールを細々と覚えなきゃいけ
ないのが苦痛だった）試験、常人には無理だわ。

＞２３２さん

司法書士の仕事の大部分は定型的事務作業です。高度な法律判断を要する事案というのは
あるにはありますが極少数です。実務未経験者の中には、司法書士業務の多くは
試験に出てくる書式の問題のような案件が多数あるのだろうと勘違いをされている
方が多いです。実際には１／１０００ぐらいです。違った意味で難関というか面倒臭い
ものは多数ありますが・・・これは法律判断を要するというより時間をかければ誰でも
できるのですが、自分でやっている時間がないので仕方なく司法書士に頼むといった
類の案件です。

現状に於いて登記業務を主としている弁護士はおそらくゼロでしょう。また将来においても
個人で細々と弁護士業務を行っている人が登記の分野に進出してくる可能性も低いと思われます。ただし巨大化した弁護士法人が司法書士又は登記実務に精通した事務員を雇い業務の一部として積極的に登記業務を受託するようになる可能性は多いにあります。またロースクール出身の
若手弁護士の中には登記を専業とする者も多数出てくる可能性があります。
今の話は不動産登記のことを言っているのですが、商業登記においては現在においても
大規模な弁護士事務所は企業法務の一環として司法書士に振らずに自らの事務所で処理
しているところは結構見うけられます。

まだ弁護士が少ない（実際には余っているのですが）現在ではクレサラ、簡裁訴訟など
の分野において司法書士が弁護士の隙間を埋めるような役割を担っているのですが、
弁護士５万人時代の到来により、さすがにこの分野に入っていける余地はないだろうと
感じています。
同時破産の件数はここ数年急増しており、破産案件に積極的に取りくんでいる司法書士も
いますが、弁護士に依頼したときと比較した場合、メリットと言えば受託報酬が安いこと
ぐらいです。
弁護士のように代理人にはなれないため申立人本人が裁判所に出向く必要があり、
また弁護士が代理人となった場合のような即日審尋制度（東京地裁について）
もとれないため、依頼者にとっては費用の安さ以外に司法書士を利用するメリットに
乏しいものです。また５、６年の動きを見ていると弁護士報酬も格段に安くなったような
気がしますので、今後はますますこの分野における司法書士の出番は少なくなりそうです。
弁護士の下請けとして又は雇われ司法書士としてやっていきたいのならどうでもいいのですが・・

＞＞解除などどうでも良いのですか？じゃあ今までの議論は一体何だったのでしょうか。

こっちが聞きたいです。

法改正前から司法書士へのニーズが少ない登記（解除）の例を殊更に強調して、さも司法書士の中心的業務の様にこの場で論じるのでは、司法書士の仕事の内容を誤認・誤解させる表現だし、分かった上でそのような発言をされているなら、極めて悪質だと感じます。
私も含め、多くの人が求める登記のニーズは権利の取得・設定による第三者対抗要件。
担保で言えば「これから」を睨んだ設定登記です。

勝手に解除の論議に巻き込まないで下さい。


＞＞解除＝担保権抹消の時こそ金融機関に対して事前通知を行うか、本人確認情報書面を
作成するかが問われてくるんですけどね。

あなたの言っていることに間違いはありませんが、解除など事後処理ではありませんか。
解除中心にものを語られても、通常登記の効果を期待する者（それこそがスタンダードといえる）は困惑するばかりです。

勿論、取引が終了した以上いつまでも担保権が付着させておく必要はありませんから、担保提供者（抵当権設定者）が解除登記をするに必要な「手伝い」をしてあげる必要はあります。
債権者から渡された根抵当権の登記済証を担保提供者（抵当権設定者）が紛失したケースに対し、抵当権者がする「最低限の協力（手間も手数料も掛からないという意味で）」としての事前通知を中心に、あなたは再三にわたり「事前通知が増えた」と仰っているのでしょう。
しかしこれは、既に保全上の配慮を必要としない段階に至った債権者（担保権者）側から見れば当然の話で、このスレにおいて多くの方が触れている一般の登記、即ち効力要件・第三者対抗要件をただちに具備する為の同時性を要求される、不動産登記の例外に過ぎません。
解除の際、同時性が保たれないことによる不利益を蒙るのは、債権者（担保権者）ではなく、所有者（担保提供者）。
従って担保権者としては、相手が事前通知で良いというなら「お好きなように」です。

為念、あなたが関わられたという具体名の挙がった銀行には、
「貴行が新法下で債務者の所有となった不動産（権利証なし）を新規担保取得する際にも事前通知制度を採用しますか？」
と尋ねて見てください。（「解除するとき」ではありませんよ。）

恐らく、いや絶対といって良いくらい、事前通知はあり得ません。

--------------
司法書士業の営業努力の必要性はもちろん、あなたの仰るリスクファクターは、当然司法書士の逆風になりますが、「弁護士の下請けとしてしかやっていけない」などというのはもっての他。
そういうのを通常は「過小評価」と申します。

勿論そういう道を選ぶ、あるいは選ばざるを得ない人もいるでしょうが、全ての職業の成否は本人次第。
「食っていける」かもしれないし「食っていけない」かもしれない。
その両方を論じられて初めて、経験者としての有意義な発言となります。

あなたがどういう経緯で補助者をお辞めになったか知りませんが・・・

＞232さん

司法書士事務所で見習いをしている人でも、なかなか資格取得に至らないそうです。

実際問題、登記は「業として」でなければ誰でもできるもので、司法書士以上にテクニックと知識を持った人はたくさんいるでしょう。
変な話、例えば司法書士以上に登記に詳しい従業員を雇用すれば、理論上銀行が司法書士を起用する必要はなくなるのです。

しかし、そうはならない。

その原因が、長年登記を専門でやってきた「出入りの」司法書士に対する信頼であるし、例えば発注者に求められていなくても、重要と思われる閉鎖謄本や、法務局職員の話をインタビューしてきてくれる、そういう痒いところに手の届くきめの細かさです。
これが、私が再三にわたって申し上げている「士」業の努力であるし、求められる営業力なのです。

それがあれば、「業」として食べていくことは必ずしも不可能ではない。
要するに「司法書士の資格」は、「そういう職業に就きたい人」が道具として要する一種の「看板」と整理すれば適切と思います。

既に述べましたが、自分自身を資格者代理人として「セールス」することも可能となった昨今、それを「売り込む能力」の優れた人にはチャンスが広がったと考えて良いでしょう。
よしんば、資格者代理人としての仕事を「サービス」しても、その代わり事実上顧問としてくれる企業を獲得できれば安いものです。

もちろん、本人にそういう能力に欠けていた場合にはうまくいかないだろうし、ことによると、永久に司法書士業の悪口をいう人になるかもしれませんね。

>韮山さん

担保取得、担保取得って、、、これまでのあなたの文章を昔の仲間３人と一緒に
読んでたんですよ。共通する意見としては、「自分の立場（新規に金を貸す側）
でしか登記を論じることができない」ということです。もう、はっきり言います
けど何もわかってないですね。だんだん説明するのがアホらしくなってきました。
どうせ理解できないんだしね　笑
新規の設定のみといった案件しか関わってないのでしょうかね。司法書士の仕事内容
が分かってないのにこの板でしたり顔で発言するのはいかがなものでしょうか。
はっきり言って素人が、さも分かった風な顔で登記の仕組みについて講釈たれて
いるのを見るのは不愉快極まります。

＞保全上の配慮を必要としない段階に至った債権者（担保権者）側から見れば当然の話で、この＞スレにおいて多くの方が触れている一般の登記、即ち効力要件・第三者対抗要件をただちに具＞備する為の同時性を要求される

あなたの文章って小難しい言葉をちりばめて実に理路整然としていますね。
一見説得力があるように感じられますが間違いも結構あるんですよ。
例えば「解除」による抹消登記は思いっきり対抗要件を具備するためのもの
だってこと知ってます？本当に登記のこと分かっているんでしょうかね。
効力要件と第三者対抗要件をごっちゃにされてはいませんか？
これら二つの要件は実務をやっている人間からすれば対照的に論じられる事柄です。
登記が効力要件となっているものは限られていますが何があるかご存知ですか？

最後に一緒に読んでいた司法書士のコメントです。
「司法書士より登記に詳しいやつなどいない！」だそうです。私も１０年この業務やって
いましたが、知ったかするやつ（誰かさんみたいに）には腐るほどお目にかかってきましたが
本当に詳しい人間など皆無でしたよ。まぁ登記官は除きますけどね。弁護士も不動産登記
について言えば、まだ今の時点では素人同然です。それはそれで安心できる点ではありますが・・弁護士ですら大したことないというのはただ単に登記に興味がないからであって
本気で取り組まれたらまず勝てないような気がします　苦笑

あほみたいに読んでしまったよ

しかしなんの議論をしているのか分からない

私は、この資格を仕事をやめて５年以内に取れると仮定して、一般ヒラリーマンより幸せになれるか？を聞きたい

皆さんすみません。私も何の議論をしているのか分からなくなってきました。
もうここには来ないと思います。たぶん・・・
司法書士になって幸せになれるかどうかはその人次第だと思います。
収入に固執しないで、仕事にやりがいを見出せれば幸せになれると思います。
将来的にはこの資格が廃止されてしまう可能性もあるのですが、
そうなっても「自分だけは上手く切りぬけていける」という自信がある方なら
お勧め？なのかも知れません。
あと、試験に合格できても現在この業種は飽和状態にあることだけは確かですので
営業センスのない人が開業してもまず成功は難しく、一生雇われ司法書士として
過ごさなければならず、収入面だけを考えると不遇な一生を送ることになります。
ですが、収入にこだわらなければそれなりに面白い業務だと思います。
あとは、資格をとっても一生勉強しなければならないので、それを苦痛だと
感じる人、または知識はあっても応用が利かない人（結構います）などには
不向きかもしれません。

＞236

ようやく、ご本性を表され安心致しました。

＞＞「自分の立場（新規に金を貸す側）
＞＞でしか登記を論じることができない」ということです。もう、はっきり言います
＞＞けど何もわかってないですね。

私の方より、「自分の立場（事後的に担保を抹消する段階）でしか登記を論じられない」ことをご指摘申し上げたことに対する意趣返しと解釈致します。
この立場が永久に交わらないとすれば、専ら「解除」「事前通知」と繰り返すあなたと、「設定による権利保全がなによりも大切」と主張する私の考えが折り合わないのは当然のことです。
繰り返しになりますが、結論は「どちらがよりスタンダードか」という基準の中で、登記に携わる者が自然と出して行くもの。
もっとも・・
＞＞だんだん説明するのがアホらしくなってきました。
「アホらしい」で片付けられるようなレアケースを再三語っておられたなら、最初から結論（どちらがスタンダードか）は出ているように思いますが・・


＞＞効力要件と第三者対抗要件をごっちゃにされてはいませんか？
＞＞登記が効力要件となっているものは限られていますが何があるかご存知ですか？

確か、抵当権の順位変更等は登記を効力要件としているはずです。
これまで第三者対抗要件のみが論じられていたところ、当事者間での効力さえ否定される可能性があることを強調する意味で私が「効力・第三者対抗要件」と申し上げた意図をご理解いただけず極めて残念です。
加えて申し上げるなら、この点を「間違い」の例として挙げるあなたの意図は一向に不明です。


＞＞「解除」による抹消登記は思いっきり対抗要件を具備するためのものだってこと知ってます？

しかしまあ、とにかく「解除」にこだわる人ですね。
抹消登記を要するシチュエーションは様々なので何をもって「思いっきり対抗要件を具備するためのもの」と仰っているのか不明ですが、通常に考えれば抹消により権利を得る新たな抵当権者、あるいは交換価値を回復する所有者の権利の保全といったところでしょうか？
いずれにせよ、「解除」する側の債権者には第三者対抗要件具備のニーズは通常なく、それ以外の当事者の事情を総合的に勘案して個別に論ずるべきところと思われます。

ご自分の本職ですから「解除」に誇りを持ちたい気持ちは分からないでもないですが、通常ベースの取引終了案件において、あなたの仰る「解除時の第三者対抗要件」を意識することはほとんどありません。
サービサーの持つ案件は、レアケース過ぎて一般の企業から移管されたものであるということ、即ち「サービサーの常識は一般商慣行においては極めて例外的であること」、再度強調しておきます。

＞＞「司法書士より登記に詳しいやつなどいない！」
＞＞知ったかするやつ（誰かさんみたいに）には腐るほどお目にかかってきましたが
＞＞本当に詳しい人間など皆無でしたよ。まぁ登記官は除きますけどね。弁護士も不動産登記
＞＞について言えば、まだ今の時点では素人同然です。

その通り。
ようやくお分かり頂け満足致しております。
（いや、最初から分かった上での確信犯かな・・）
執拗に司法書士を貶め公平さを欠いた過小評価を繰り返してきたはずのあなたのこの変節にこそ、今回の議論の成果があったと認識致します。

尚、「（誰かさん」といたしましては、所詮は司法書士先生に申請書作成を初め事務処理の多くをお願いし、間接的にしか登記に関わらない、私のような者が素人呼ばわりされることはやむをえないし、素人だからこそ専門家である司法書士を起用しているのだと認識しております。
登記官と同じ専門性がない者が登記を語ることをさして「知ったか」と指摘する向きがありますが、これは議論の分かれるところ。
登記は、登記官や法務省を満足させるためのものではなく、私の如く、登記へのニーズを持つ「素人（あなた的には）」の権利を保全するためのものです。

そこをはきちがえ、ニーズを掴まずして専門家面する司法書士がもしいるならば、その人はあなたが言う通り商売にならないかもしれませんね。
しかし、それを全ての司法書士の姿に重ねるのは極めて失礼な話であるし、偏った評価であると断じざるを得ません。

＞238さん

＞＞この資格を仕事をやめて５年以内に取れると仮定して、一般ヒラリーマンより幸せになれるか？

登記のニーズがどこにあるかを把握する能力に長け、日常的に登記を要する企業の信頼を得れば、ヒラリーマン以上の幸せが期待できるでしょう。

しかし、この仕事には向き不向きがあります。
一言一句誤りを許されない登記原因証明情報・契約書（一部の銀行では契約書のコピーを登記原因証明情報として利用する例があるようだが・・）の登記内容（特に筆数が多い場合の物件明細など）チェックなどは非常に神経を使う仕事で、地道な「事務処理への適応能力」を問われます。
前出、「営業能力」というものも当然問われるでしょう。
（法務局OBの司法書士は除く）
また、自営故の資金繰りの計画もおろそかにはできず、「経営者としてのマネジメント能力」も無視できません。

過当競争故の手数料ダンピング等、実際耳にするマイナス面の情報も多く、「資格があるから」食っていけるというものではないと思います。

不向きな場合は失敗するし、向いていた場合は上手くいく。
それ以上でも以下でもありません。

ただ一ついえるのは、顧客である「素人」のニーズを掴むことをおろそかにして上手く行かないのは、どのような仕事も一緒だということ。
もし、そういう気持ちで仕事している司法書士、関係者がひたすら「司法書士は食っていけない」と強調しているとするならば、その理由は、本当に「司法書士だから」というだけなのか、つぶさに検討してみる必要があります。

＞韮山さん

もう来ないと思っていましたが何となく気になって覗いてみると、やはり私の発言に対する反論がありましたので、また書きこみさせていただきます。

「解除にこだわる」とありますが、最初は、金融機関に対する事前通知は問題があるのかどうかといったことを議論していましたよね。私はばからしいので本人確認は不要だと思うし、事実上事前通知を採用するケースが増えてきていると申し上げていました。それに対し、あなたは、「そんなことは聞いた事がない」、「同時性が強く求められる・・・」と、ご自分はどう思っているのかは明らかにされてはいませんでしたが、事前通知制度を否定するような立場にたっていると感じざるを得ませんでした。ところが急に「解除などどうでもよい」と急に論点を切りかえるような発言をされましたよね。そういった流れから、おそらく事前通知について根本的な
誤解をされているのではないかと思ったんですよ。ひょっとして担保権取得の際にも金融機関に対し事前通知を行うと思っていたのではないですか？その事を隠すために意図的に論点を切り替えたのはないかと疑っているのです。まぁどうでもいいことですが。

＞ご自分の本職ですから「解除」に誇りを持ちたい気持ちは分からないでもないですが、通常ベ＞ースの取引終了案件において、あなたの仰る「解除時の第三者対抗要件」を意識することはほ＞とんどありません。

それは解除した側にとっては当たり前です。そのようなことを言っているのではありません。
以下のケースを考えてみてください。
AさんはB銀行より５０００万円の融資を受けて甲不動産を購入しました。１０年後債務を完済したのでB銀行より抹消登記書類一式を交付してもらいましたが、抹消登記をしないで放置していたところ、それら書類を紛失してしまいました。
その後甲不動産を購入したいと言うCが現れ売買契約を締結しました。なお、CはD銀行より
５０００万円の融資を受けたいと思っています。
事前通知か本人確認か・・・一番多いのは上記のようなケースです。B銀行にとってはどうでもいいことで、当然事前通知で処理してもらいたいと思うでしょう。ですが、買主C、新規貸付者D銀行にとっては、「解除による抹消登記」がどれほど重要かということが分かると思います。もし事前通知を選んだ場合、郵便物の処理の問題で抹消登記ができず、買主Cが担保権を形式上引きうける形になり、D銀行が形式上２番抵当権になってしまったとします（登記は、申請を取り下げない限り、抹消登記のみ却下され他の登記は有効に入ってしまいます）。この場合でも再度事前通知又は又は本人確認の方法で抹消登記を行えば「事実上損害が発生する」ということにはなりません。
そういった理由でA銀行や司法書士にとっては事前通知でも問題ないというわけです。
ですが、抹消登記が偽造書類で行なわれるケースも結構あるんですよ。訴訟になり、抹消回復登記が認められたのならば、抹消登記が行われると思って、融資をした現在の１番抵当権者は２番に落ちてしまいます。
前記した解除による抹消が思いっきり対抗要件を具備するものというのは当然、所有者、新規貸付者について言っているのですよ。取引終了により解除して登記された権利を失った者に対して対抗要件が問題になることはないのは当然です。

なお、何回も言っていますが、新規貸付に伴う抵当権設定登記の場合は事前通知で
対処できない場合もあります。ただし所有者よりハガキが法務局に届いた時点で
融資を行うという方法等が考案されつつあります。

何となくですが、あなたと私とは根本部分における認識は共通しているような気がします。
どうでも良いことでお互い揚げ足を取り合い議論のための議論をしているようです。
以前、私がこの掲示板に発言した意図を明らかにしましたが、もう一度探して読んで下さい。

訂正です。

「ですが、抹消登記が偽造書類で行なわれるケースも結構あるんですよ。訴訟になり、抹消回復登記が認められたのならば、抹消登記が行われると思って、融資をした現在の１番抵当権者は２番に落ちてしまいます」

これは対抗要件とは関係ありませんね。登記の公信力の問題でした。失礼しました。

新規貸し付けを行うものにとって既存の担保権が抹消されないというのは問題が
あることに違いはありませんけどね。

愚かな奴らだね。

おふた方の意見は大変参考になります、

が、冷静にガンがえるとやはり無資格者＝負け組みの意見であります。

実務が出来てもどうやら不満があるよう

人の喜びは、お金とプライトと女、な、わけだから､実務ができても､プライトがない。。、

と、すると､とりあえず有資格者になること（結論

２４５さんは司法書士受験生ですか？　

＞242通りすがりさん

あなたが例示されたのは、正に240で私が申し上げた、
「抹消により権利を得る新たな抵当権者、あるいは交換価値を回復する所有者の権利
の具体例です。

ただ、債権者サイドの意見を申し上げると、書類返却後ただちに抹消登記を行わなかった債務者の過失というものが見過ごせないものに思えます。
取引終了後すぐの解除であれば、過去の取引経緯上、債務者サイドの司法書士との面談に銀行支店長は応じざるを得ないケースが多かろうし、それができないにしても、債務者が銀行サイドの司法書士起用に同意し面談に応じれば、それで資格者代理人による本人確認は可能となります。
あるいは、銀行に司法書士を起用してもらうまでもなく、B銀行の出入りの司法書士（＝支店長とは以前に面談済）を紹介してもらうだけでも可能でしょう。

設定者又は対象不動産の第三取得者として、解除の対抗要件を強く意識するのであれば、「放置していて、紛失」というのが論外。
新たな債権者であるD銀行としても、そういう融資の申込があった場合には、「そうですか。抹消してからまた来てくださいね。」と笑顔で送り出すのが普通です。
決して先順位抵当権の「抹消と同時に」ではなく、「抹消を確認してから」融資を行うことが、金融機関としての基本動作ということです。
時系列で言えば、D銀行による新たな抵当権設定とAC間の所有権移転（もっとも正確には登記そのものは法務局持込後なので、銀行指定の司法書士に書類が渡った段階）は融資と同時となりますが、ABによる抵当権抹消は少なくともこれに至る前に絶対に終わらせなくてはならないのです。

私も、あなたが仰るような技術的検討（ハガキが法務局に届いた時点で融資を行う等）が行われているとの話は聞きますが、正直そこまでして不作為者Aを保護してあげる必要があるとは思いません。
視点と、扱ってきたケースの相違から、その辺りは立場の違いということで納得しなくてはならないのかもしれませんが、私は、長年起用した、自社として最も信の置ける司法書士の手に全てをゆだねることが最良の選択肢だと考えております。


＞＞ひょっとして担保権取得の際にも金融機関に対し事前通知を行うと思っていたのではないですか？

隠すもなにもそう思っておりましたから、一貫して解除の話を持ち出し、「司法書士の仕事はない」といわんばかりのあなたの論調に強い不信感を持ってきた次第です。
有体にいえば、依然として担保取得実務で大きな役割を果たす司法書士のポジションを意図的に隠す論理構成と受け取っていたのです。

＞＞私がこの掲示板に発言した意図を明らかにしましたが、もう一度探して読んで下さい。 

そのご説明は、確かに過去目にしたことがありますが、ご発言全体を通して感じる印象はそれとは大分かけ離れたもののように感じております。
もしもあなたが「真意通りのメッセージ」を読み手に届けたいならば、ものには言いようというものもありますし、否定意見ばかりではなく、少なくとも一面では残っているはずの肯定論を一方では認めつつ、総合的な判断を読み手に求める形が良かったのではないかと思います。
私も、揚げ足の取り合いは望むところではありませんし、職場を離れてまで登記を論ずるのも疲れます。
245さんが仰るとおりの負け組の一人ですから。

ただ、頑張って司法書士になられ、営業面も含めて立派に勤め上げられている方が見て気を悪くすることがないような書き込みには勤めていただきたく存じます。

＞２４５

すみません。私は司法書士試験は一応受かっていますが・・
働きながらでしたので８年かかりました。
合格しても６割以上の人は登録してませんよ。名刺に「有資格者」と
ついているケースはよく見ます。おかしな表現ですが・・

若い人達は合格してもすぐに上（司法試験・ロースクール）に
行きたがる人も多いですね。

まぁ司法書士業務で成功していない限り、司法書士業界に限定
すれば、その中においては負け組みであることは確かでしょうね（笑）
ただ現在は業界を去って（見きりをつけて）、独立して司法書士業務を行っている人
の平均よりは高い年収を得ていますので、「負けた」という意識はさらさら
ありませんけどね。泥沼から抜け出せて良かったと思います。

＞韮山さん

＞設定者又は対象不動産の第三取得者として、解除の対抗要件を強く意識するのであれば、「放＞置していて、紛失」というのが論外。
＞新たな債権者であるD銀行としても、そういう融資の申込があった場合には、「そうですか。＞抹消してからまた来てくださいね。」と笑顔で送り出すのが普通です。
＞決して先順位抵当権の「抹消と同時に」ではなく、「抹消を確認してから」融資を行うこと
＞が、金融機関としての基本動作ということです

借り替えの話をされてるのですか？私がしているのは所有権の移転を伴う決済の話なんですよ。融資の申しこみをするのは新たな取得者であり、抹消するのは現在の所有者ですよ。何か
勘違いされていませんか？実際の決済で「登記済証がない抹消→移転→設定」を同時進行で
行わざるを得ないというケースがあるんですよ。

さんざん金融機関に対する本人確認（担保権解除のケース）がどーのこーのと議論しておいて、
急に「解除などどうでもよい」と言われたら、どうでも良いのならいちいちケチをつけないで
もらいたいと思うのが普通の心理です。

相談なのですが、両親ともめていて家を売ってしまいたいのですが、権利書、売買契約書を親が持っていて、渡してくれません。売買契約書には保証人として親のなまえもはいっています。家を買うとき頭金を出してくれたみたいなのですが、親に知られる前に家を売って遠くに引っ越したいのですが、保証人の親に分からず土地の売買が出来るのでしょうか？教えてください。

韮山さん

すみません、もう一点ありました。

＞私も、あなたが仰るような技術的検討（ハガキが法務局に届いた時点で融資を行う等）が行わ＞れているとの話は聞きますが、正直そこまでして不作為者Aを保護してあげる必要があるとは＞思いません。

厳密に言うとこれは私が例示したケースとは関係ありません。このケースは所有権移転を伴わない単発の新規設定です。
改正前は売主の権利証がないといった場合、決済に先だって所有権移転の申請を行い
（まだ仮受付しかされません）司法書士が返送用の保証書のハガキを預かった上で
決済を行うという方法がとられていました。法改正により、これまでは抵当権の抹消などは
登記済証がなくても事後通知で済んでいたものが全て事前通知を要することとなりました。
改正前に行われていた、権利証がない場合の対処法を改正後に応用させようとする金融機関が
あっても何ら不思議ではありません。

＞通りすがりさん

＞＞借り替えの話をされてるのですか？

違います。
あなたのいう「抵当権抹消→所有権移転→抵当権設定」の話です。

それを「行わざるを得ない」ケースが、場合によると存在することは247でも認めておりますが、それは現所有者（旧金銭消費貸借契約においては債務者であることが多い）の不作為が原因となるもの。
従って、それを同時に行うケースはイレギュラーなもの。
もっと言えば、抵当権抹消程度の条件整備を事前に行っていなかった現所有者の過失であり、取引の当事者としての資質のなさと判断すべきだということです。

242の例で言えば、Aの抵当権抹消が為される前に、Cが「買いたい」ということがまず間違えであって、そのような資金使途での融資申込を受けたD銀行は、「そんな物件を買ってはいけない」と指導すべきだし、Cがどうしてもその物件の購入にこだわる場合には、前出の通り「抹消してから（正確にいうとAに抹消してもらってから）来てくださいね」の世界です。


＞＞金融機関に対する本人確認（担保権解除のケース）

まさかこれ以上蒸し返されるとは思っていませんでしたが・・

この点は解除に限定した話に矮小化したのがどちらだったかという話です。
金融機関に対する本人確認は、当然設定の時にも行われています。
あえて解除の話ばかり例示して話をされても困る、というのが私の立場です。

なんかよくわからんが、誠実さで韮山氏に１票

＞金融機関に対する本人確認は、当然設定の時にも行われています。

単なる本人確認と本人確認情報書面の作成を混同されてはいませんか？
私は専ら後者の話をしているのですが、、後者の場合は金融機関への
本人確認など全く関係ありません。登記法上権利者への「本人確認」が不要なのは
言うまでもありません。確認するのは「登記義務者」である所有者のみです。前者ですら金融機関（ヤミ金は別として）への本人確認など行ったことがありませんが・・・担当者の名刺をもらうくらいですね。それでも心配でわざわざ支店長に確認するような司法書士がいるとは考えられません。登記事項の確認だったら十全に行いますよ。

＞＞後者の場合は金融機関への本人確認など全く関係ありません

失礼、この点は間違えました。
私の勘違いです。
ご無礼お許し下さい。

しかし私の勤務先では、登記識別情報や権利証を提供できない債務者に、私達の出入りの司法書士との面談を課しております。
設定における登記の同時性の重要さはいうまでもなく、当初論点であった、「ほとんどが事前通知であるかどうか」についての私の意見は変わりません。

＞韮山さん

そうですか。ただ単に今回だけ間違ったのか、今までずっと勘違いされていたのか定かでは
ありませんが、私はあまりにも話が噛み合わないのでおそらく後者だと思って、ちょっと前にそのことを指摘したつもりだったんですが・・

＞しかし私の勤務先では、登記識別情報や権利証を提供できない債務者に、私達の出入りの司法＞書士との面談を課しております。

この事について触れる前に、どうでも良いとは思いますが、お互いの基本認識の食い違いで無意味な議論をしてしまうことは避けたいと思いますので、所有者対金融機関の間との取引に基づく登記において、どのような登記が所有者への事前通知又はそれに代わる手段（資格者代理人・・、公証人の、、）がとられるかを明示しておきます。蛇足ですが「資格者代理人・・」はあくまでも例外措置であり、事前通知が原則であることを付け加えておきます。

所有者への事前通知が必要となる登記＝所有者が登記義務者となる登記

　　�@担保権の設定（新規）
　　�A担保権の設定（追加担保）
　　�B担保権の債務者の住所、氏名等の変更
　　�C根抵当権の極度額増額
　　�D根抵当権の債権の範囲の追加的変更　　　

主だったものはこんな感じでしょうか。金融機関と債務者（正確には設定者＝所有者）との
面識がない�@については、所有権の移転を伴わない場合と、あなたが前述のD銀行の担当者で
ある場合とで事情が大分違うと思いますが、移転を伴わない場合は金融機関も担保権設定者に
対し、事前に十分な本人確認を行うのではないでしょうか。従って司法書士の本人確認は実質上「登記必要書類である本人確認情報書面の作成のためだけ」に行われることになります。司法書士が本人であることの確認として写真付の身分証明書を２点以上提示することを要求したり、当該不動産を取得した経緯等を質問しますが、最初っから騙そうとしている人については、実際にそれを見破るのは困難です。前述のD銀行の立場としてはと売主との間に面識がある場合はレアケースであり、司法書士の本人確認を利用することが多いと思いますが、事前通知後のハガキの到着後をもって決済という方法が可能であることは前回申し上げた通りです。ですから何が何でも本人確認で対処しなくてはならないといった問題ではありません。もっとも本人確認を利用する本音としては問題が起きた場合に司法書士に責任を転嫁することができるということはあると思います。�A〜�Cについては既に金融機関と所有者との面識があるケースであるため事前通知で十分対処可能です。但し根抵当権の極度額増額変更は追加融資を伴うので、融資の実行はハガキの到着後に行った方が安全でしょうね。
あなたの会社の出入りの司法書士は違うでしょうが、中には極一部でしょうが本人確認情報を報酬を稼ぎのために行っている人もいるのですよ。金融機関が事前通知でやりたいと言ってるのに、どうしてわざわざ本人確認をする必要があるのでしょうか？

そういえば報酬稼ぎで思い出しました。
これは私が一番嫌悪感を感じていたことなのですが、司法書士の中には、報酬を稼ぐために１件の登記申請で済むところをわざわざ分けて（２件、３件にして）登記申請を行う人間が
多いということです。

多いのは・・・
　　　　�@所有権移転登記１件ですむところを土地と建物（所有者同じ）に分けて行う。
　　　　�A建物底地等の持分全部移転と建物の所有権移転（登記義務者は同じ）を分けて行う
　　　　�B同じ金融機関がつけている二つ以上の担保権に関する登記で分ける意味がないのに
　　　　　その担保権毎に登記申請を行う。

上記以外にもたくさんあります。

一括申請の可否など業界に精通した人間しか知りません。もし、外部の人間にこのことをつっこまれたら、単に一括申請ができるのを知らないといった場合もあるのですが、大抵は業界の慣例上、書類の整理のしやすさなどとごまかすと思います。韮山さんにはぜひその信頼のおける出入りの司法書士に上記の質問をしてみてもらいたいものです。�@に該当するのだったら相当したたかな（私に言わせればあくどい）司法書士だと言えます。�Aは１件で申請できるということを知らない人が多いと思われます。知っていても慣例上分けて行われています。�@や�Aに該当するケースは、まとめるのと分けて行うのとでは件数にもよりますが２万円〜１０万円程手数料が変わってくるのです。�Bは「私が主に関わっていた」サービサー案件での話ですから無視されて構いませんが、大量案件を処理する場合、まとめた場合と比較して何千万円も報酬が高くなってしまったという話があります。

事務所運営のためには仕方がないとも思えますが、そんなせこい手を使ってまで金儲けするのは
いかがなものかと思います。登記簿の受付番号等を見て分かるのですが、手数料稼ぎ以外に何の意味もない別々の申請を行ったというケースがあまりにも多いことに驚いていました。「この点だけに限定すると」司法書士制度は必要なのかどうか疑問視してしまいます。
やや暴露話めいた感じになりましたがこの辺で・・

＞通りすがりさん

議論がかみ合わなかった点については重ねてお詫びします。

ただ、条文構成上「事前通知」が基本であることはあなたの仰る通りですが、実務上はどうしても「資格者代理人」が基本（所有者が登記識別情報を不発行・失効としていたとき）とならざるを得ないというのが私の感覚です。

解除の時はともかく、権利証・登記識別情報がない設定登記に際しては、債権者のリスクを考えた場合、資格者代理人制度が中心になるのでなかろうかと思います。
勿論この場合は、「金融機関の本人確認」ではなく、「義務者たる担保提供者」の本人確認ですが、担保取得手続のなかに資格者代理人制度が深く関わってくることは避けられないでしょう。

本人確認の煩雑さについてですが、確か施行前の専門家の議論においては、面談すべき支配人とは誰かという議論の中で、「本当に支店長で大丈夫なのか」という論点が中心だったかと記憶しております。
即ち、支店長クラスではなく代表取締役でなくてはダメなのではないかという議論です。
これについては、過去の金融機関を巡る判例との兼ね合いの中から、ようやく「支店長でも差し支えない」となった経緯があったはずです。
従って、解除の時はともかくとしても、設定時の感覚は「支店長でなくてはならない」ではなく、「支店長でも良いのだ」という肯定的な受けとめであろうかと思います。
本店企画部門ではない、支店担当者にとっては、どちらにせよ煩雑であることは否定できませんが、これがもし、当初の議論のままであったら、大変なことになったであろうことを考えると、現在の解釈でも相当に実務に配慮されたものだと考えられます。

私の現在の勤務先は事業会社ですので、実はこのあたりが極めて難しく、銀行支店長と同格にあたる部長級では、面談の相手として不適切。
よって、資格者代理人制度のための面談者を引っ張り出すために、大変苦労したという状況を目にしております。
最終的には、代表権はないものの取締役に名を連ねる管理部門の本部長が支配人という解釈で司法書士と面談致しましたが、こうした事業会社の対応に比べれば、銀行辺りは出先である支店に必ず一人配置されている支店長の面談で済むのですから、相当に楽なはずだと思います。
設定登記に求められる同時性を考えると、事前通知が不適切な場合における資格者代理人との面談の苦労は、実はたいしたことがないだろうというのが、私の感覚です。
まぁ、人それぞれの感覚ということでご理解頂ければ幸いかと。

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さて、司法書士報酬についてですが、私の勤務先において起用している司法書士とは、20年来の付き合いであり、登記テクニック上複数本の申請を上げるケースにおいても、1本の場合と同じ報酬でやってもらう「にぎり」となっております。
従って、�@〜�Bのようなケースが仮にあった場合でも、定額ですから司法書士の実入りは増えません。
それに私の会社の場合、司法書士起用当初から対応している私の隣の女性担当者が、司法書士以上にマニアックな登記技術を知っておりまして、報酬定額を良いことに登録免許税等の実費低減のために様々な組み合わせを駆使して発注しております。
むしろシンプルに登記しようとする司法書士に対し、申請の本数を増やそうとしているのはこちら側というパターンが多いということです。

ひとつには、比較的名の通った会社（正確にいうと私の所の親会社）なので、他の顧客にたいする広告効果等を総合的に考え、そこそこ利益が出れば良いと考えているところがあるのでしょう。
それに、銀行の場合ほとんど司法書士が補記している抵当権関係の契約書の物件明細欄は、報酬が安い故に、きちんと会社側で作成するよう指導されています。（まぁ、当然といわれればそれまでですが）

私のやっている「平時」の仕事の場合には、通りすがりさんがやっておられる「戦時」の登記とは若干趣が違い、なにより信頼関係が大切ですので、その辺りは司法書士先生も気を使っておられるようです。
もっとも、ビジネスですから将来的にはなにがあるか分からず、あなたが指摘されたような不可解な手数料稼ぎが行われるようなら、他の司法書士の起用も考えざるを得ないでしょう。

ややブラックなことを申し上げると、担保管理の担当者が隣の女性から私に世代交代する時期にあり、実質そのパートナーとしてやってきた現在の出入り司法書士もそれなりに高齢となっておられます。
10年20年後を考えると、当然引退が視野に入ってくるということも有りえ、今の司法書士との取引を切る考えはないものの、並列的に他の司法書士を起用する案が、今でもないわけではありません。

独立して､司法書士より利益を得ている＝補助者

つじつまが合いません、さらに合格者とは

（本文は読んでません、長いので）

小資本で､独立開業､そして難易度が高い士業ほど営業が必要ない。筈です。（大資本の医師は人気無し。）

これ以上の収入を得る自営業は詐欺まがいのみです。（小資本が前提）

＞２５８さん

独立ではなく転職です（転職先は司法書士事務所ではありません）。

関西は合格したらほとんどの人が登録すると聞いておりますが、関東、特に東京管内においては試験に合格しても登録をせずに普通に補助者として司法書士事務所に勤務している人はおおぜいいます。登録すると初期及び毎月の登録料を納めなくてはなりません。実際登録して外部的には司法書士を名乗っていても事実上は事務所からの給料のみが収入源である補助者であるというケースは往々にしてあります。そういった人達の平均月収は手取りで１５〜３０万円が相場のようです。ボーナスは出る場合もあれば出ない場合もある。社会保険もまた同じです。地域や事務所によってかなり待遇が異なります。

ちなみに上記のような補助者司法書士ではなく正真正銘の本職として業務を営んでいる方達については開業５年後ぐらいで年収にして平均５００〜７００万円といったところでしょうか。
億を超える売上を稼ぎ出している大規模事務所（司法書士法人）も結構いますので、そういった方達が平均年収を押し上げているのが現状であり、５００万円以下の方達が３〜４割程度はいるようです。
予備校などが煽る司法書士の年収は売上だというのはご存知ですよね。

金儲けをするためにこの業界に入ろうというのなら特にこれからの時代は止めた方が賢明です。
業務内容は、私自身としては、それなりに面白みのある仕事だと思っていました。但し、いろんな仕事をやりたいのなら給料は少ないですが小規模の事務所に入った方が良いかも知れませんね。規模が大きくなればなるほど分業化が進み専門馬鹿（じゃない人もたくさんいますが）の中の専門馬鹿になりかねないです。

＞韮山さん

司法書士の報酬を定額化しているのなら、私が述べたようなことはやっても意味がないですね。
司法書士にとって仕事をくれる金融機関、不動産業者は神様ですから、以前私もあまりにも
安い報酬でやるよう指示されることが多かったのですが笑顔で「分かりました。」と答えて
いましたね。


＞私の現在の勤務先は事業会社ですので、実はこのあたりが極めて難しく、銀行支店長と同格に＞あたる部長級では、面談の相手として不適切。
＞よって、資格者代理人制度のための面談者を引っ張り出すために、大変苦労したという状況を＞目にしております。
現在では、申請意思の確保ということを念頭に置くと不適切なのかも知れませんが、代表取締役又は支配人から業務権限証明を発行してもらうことで部長クラスはもとより、それ以下の一般担当者でも本人確認情報書面作成の際の面談者になることは可能のようですけどね。私のところでは営業部長への面談は行ったことがあったと思います。今後は公証人の本人確認も利用されていくと思いますので、こうした場合にフットワークの軽い一般担当者に業務権限証明を発行し公証役場まで足を運んでもらうというケースも出てくると思います。ノンバンクの貸金返還訴訟など
では平担当者を代理人として出廷してもらう場合が多く見うけられるように、登記の世界も
変わってくる可能性があると感じています。

＞通りすがりさん

＞＞平担当者を代理人として出廷してもらう場合が多く見うけられるように、登記の世界も変わってくる可能性があると感じています。 

成る程確かに、権限委譲のエビデンス添付で下位者が面談する方法もあるようですね。
ただ問題は、現在多くの会社でそれに対応した社内体制が整っていないということです。
担保関連の部署が、いくら業務権限の証明をといっても上はなかなかピンと来ず、また、これまで与えてこなかった権限を、それもかなり下の者に与えるとなると権限を与える方としても慎重になります。
まして、今は制度が手探りな状況下、当分は各社高位者が対応する様子見が続くだろうと予測します。

勿論、将来的にはそういう扱いが一般化する可能性はあると思いますので、他社・銀行の体制整備の状況を注視していきたいと思います。

私の相談は････

士業で食ってける次代じゃネーよ。

>262
　笑うところじゃないんだけど、完全に忘れられている姿に激しくワロタ
　俺も、ずっと、だれがマルさんに答えるのかなーって思ってたんだよ
　ごめん、マルさん、勘弁な

＞相談なのですが、両親ともめていて家を売ってしまいたいのですが、権利書、売買契約書を親＞が持っていて、渡してくれません。売買契約書には保証人として親のなまえもはいっていま
＞す。家を買うとき頭金を出してくれたみたいなのですが、親に知られる前に家を売って遠くに＞引っ越したいのですが、保証人の親に分からず土地の売買が出来るのでしょうか？教えてくだ＞さい。 

意図的にというわけではありませんが、掲示板の主旨と違うので何となく放置していました。

「売買契約書には保証人として親のなまえもはいっています」とはどういうことでしょうか。
当然あなたがその家を買ったときの売買契約書ですよね。当時の売主に売買代金を分割で支払うといった場合ならそのようなこともあるのでしょうが実際にはレアケースです。
普通は住宅ローンを組んで売買代金は一括で売主に支払い、銀行に分割返済していくものです。
銀行の担保はついていないのですか（借入はしていないのですか）？

親が頭金をだしてくれた「みたい」というのも不思議な言いまわしです。不動産売買代金の頭金という大金の出所がどこか把握していないというのは通常はあり得ないと思うのですが・・・それは置いとくとしても、親が頭金を出したなどの場合は、土地の名義が親になっているか、あなたとの共有になっているケースがまま見うけられます。

土地、建物ともあなたの単独所有であり、且つ銀行等の担保もついていないのであれば
完全にあなたのものなので、親ともめて権利書がもらえなくても売買契約及び移転登記も有効に行うことができます。権利書がない場合の登記についてはさんざん議論していた通りです・・

こまったな､シギョウで食えないとは、勉強していたのに、
たしかに､勉強していても不思議なのは､例外の例外があり、いまいち､学問とはいえないのでおもしろくない、さらに最近行政法を勉強していると委任立法だとか、公定力だとか、事情判決とかいい加減極まりない。（法治国家ではないようだ）

ｐ

>266
俺がルールブックだ。

>俺がルールブックだ。 

其通りかも知れない。今度憲法改正草案が出来たよう。通るかどうかはべつとして、ないようが、へんなようだ、責務と義務､さらに、愛、強制、難しいぞこの問題

>269
どうせザル法だろ。
偉い人がいいように法律を解釈できる「人治国家」なのさ。

今回の姉歯の件で悟ったがやはりエリート資格の１級建築士の証人喚問での扱いは､成金の他のやつらより紳士的だった。極悪人姉歯でも有資格者であれば､証人喚問でもエリート扱い、週刊誌でもエリートと書いてあった。超はついてないが､超エリートは弁護士のことか？
いずれにしても１級建築士と並ぶ司法書士､若しくは行政書士は取るべきですね！！！

行政書士は食えないっていう意見が多いけど、現に行政書士事務所ってあるよね？
あの人たちは、どうやって食ってるのかな？

被後見人を１０人お得意として持つと、食えるらしい。
司法書士のほうが引っ張りだこだが､行書でもいいらしい。

前いたブラック企業の上司が行書持っていたが、次々と人が辞める中でどうして
会社に残っているのか聞いたところ行書の資格だけでは（独立して）食えないから
会社に残っているという答えだった。

なんか、本当に､無資格､ミート､高卒は、だめですか

いけるかも！

行政書士で食えてる人は、建築関係の申請業務と車の車庫証明関係、
つまり建設会社や車のディーラー等と太いパイプがある場合にのみ食えてる
状態です。登記業務の出来る司法書士と違い通常は行政書士でメシは食えま
せん。

そいや、1/19に合格発表あったけど、誰か、合格しましたか？

35歳司法書士試験勉強中です。
皆様同様、司法書士が食える仕事かどうか悩んでいます。
取得後、独立前の修行先（就職先）が
未経験で32歳を超えると難しいと言われ、
（資格よりも経験が大切との事。）
35歳以上で未経験（有資格、無資格とも）でも雇ってくれる事務所、会社を検索中です。
質問1
そんな事務所、会社あるの？知ってたら教えて下さい。
質問2
法律初心者の私が独学で合格する為には信頼できるテキストと過去問と思っています。
民法、憲法、会社法は新合格教室シリーズに決めました。
商法、不動産登記法、商業登記法、刑法、民事訴訟法、民事執行法、民事保全法、供託法、司法
書士法でお勧めのテキストを教えて下さい。
もしくはお勧めの通信教育を教えて下さい。
以上
どうぞ宜しくお願い致します。

司法書士のステップとして、行政書士や宅建を受ける人は多いが、行政書士で食っていくには工夫が必要だな。既存の申請代行等で喰い合いをしても需要は一定だから仕事が減るだけだ。
とある事で「これをやるならば行政書士で十分食えるじゃん」と思った事があったな。何かは言えないけどね。

ところで司法書士は食えるか論争はどうなった？

　そもそも資格さえ取れば食えると思ってるやつが多い。こういう難易度の高い資格を取ろうとするやつは特に多い。

司法書士の固定客は
よく、不動産屋、銀行、ノンバンク（危険な方）、弁護士と聞きますが
銀行と、品のある不動産屋ならよいが、高飛車弁護士、危ない不動産屋、ノンバンクでは
精神的に参るのでは？

教材はオークションで、

司法書士は欲しい資格の一つだね。
勉強しておいて定年したら開業しるのも一つの手
それまでは今の職場で実務を鍛えようと思っている。

法務局にお勤めですか

＞pooさん
営業力のある人間なら食える。
社交性のない人間なら、取ってもムダ。
という結論になりました。
　　　　　

司法書士､税理士は町の先生らしい
先生＞無職

ワシも士業の者だが・・
司法書士は社交性に乏しい人でも何とかなるよ
逆に税理士・社労士辺りは企業との付き合いに長けた人間性や社交性を求められる
行政書士はその中間かな・・

破産できないね。
残念！

司法書士はまあ幾分成功しやすい。税理士は余り気味。

先生（士）VS公務員（市役所）

資格を取って独立開業で勝負じゃ

最初は誰でも見習いからスタート
居候書士でもして
みっちり実務を鍛えて
独り立ちするのはそれから！

>294 嫌じゃ。実務経験なしでスタートじゃ。

開業資金はどうするの？

>296 すでにある。500万位。

ある意味、行政書士で稼ぐのって、司法試験受かるより難しい気がする・・・。

・・・公務員勤続○年で行政書士資格が

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